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          當(dāng)前分類:城市學(xué)堂
          淺談物業(yè)管理商業(yè)模式
          更新時間:  2019-04-20 10:34:27   來源:    點擊數(shù):1754
          淺談物業(yè)管理商業(yè)模式
           江永興
           


          市 場永遠(yuǎn)是最好的指揮棒,中國物業(yè)發(fā)展近二十年,從行業(yè)宏觀發(fā)展態(tài)勢來看,《物權(quán)法》的頒布和《物業(yè)管理條例》的出臺都使物業(yè)行業(yè)在近年顯示出欣欣向榮的朝 陽景象,行業(yè)地位不斷上升,企業(yè)數(shù)量不斷上升,從業(yè)人員數(shù)量不斷上升,社會效益和社會影響力不斷上升。但這樣一個朝陽行業(yè),它的商業(yè)模式究竟是什么?它的 贏利點又是什么?做為一個物業(yè)從業(yè)人員我們必須不斷的探索,才能使這個行業(yè)具有更旺盛的生命力。
          長 久以來,在向非專業(yè)人士介紹物業(yè)行業(yè)時,我們更多的用“四保”來介紹,即保潔、保安、保修和保綠,也因此物業(yè)從業(yè)人員給人的印象也就是保潔、安保等 4050人員,人員素質(zhì)偏低,技術(shù)含量偏低,行業(yè)層次偏低,利潤空間偏低。但物業(yè)管理如果僅僅表現(xiàn)為這些低利潤的勞務(wù)工作的話,為什么要成為一個獨立的行 業(yè)呢?這個行業(yè)的存在有什么價值?實際上,我們知道物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域相當(dāng)廣,人們所熟悉的勞務(wù)性的物業(yè)服務(wù)只是其中的一部分而已。我們國家的物業(yè)管理行 業(yè)還有巨大的空間有待開拓。
          我 們知道:任何產(chǎn)品都是有使用壽命的,有的產(chǎn)品是一次性或者使用時間很短;有的產(chǎn)品是要使用終身。而建筑物恰恰是一個終身消費的產(chǎn)品。從建筑物本身來說,它 在全生命周期中,都在為人使用;同時,物業(yè)的使用與維護,恰恰又是專業(yè)性極強的。因此物業(yè)管理就如同醫(yī)生一樣,只要有人的活動在,就會有需求。
          筆 者在某篇文章上看到這樣一個解釋,覺得比較貼切,予以引用:“物業(yè)管理行業(yè)的定位可以說成:“創(chuàng)造終身價值”。從物的角度來講,物業(yè)管理要在建筑物的全生 命周期中實現(xiàn)其最大價值(從設(shè)計、建造、使用、養(yǎng)護、維修直至適時消滅);從人(業(yè)主或使用者)的角度來講,物業(yè)管理要通過客戶關(guān)系的建立發(fā)掘客戶終身消 費價值(從對物業(yè)本身的使用開始可以向很多相關(guān)領(lǐng)域擴展)”
          因此,我們可以認(rèn)為物業(yè)管理行業(yè)的空間是巨大的,商業(yè)模式在不同階段也是可以多重方式建立的。
              也 就是說,物業(yè)管理行業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的附屬行業(yè)這一從屬性定位通過多年的運作已受到挑戰(zhàn),物業(yè)的商業(yè)模式的建立不僅僅局限于物業(yè)管理企業(yè)對收益性物業(yè)及配套 項目的經(jīng)營管理,而是應(yīng)以圍繞物業(yè)管理所涉及的整個領(lǐng)域為主體對象,促進物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡。筆者所在的上海德律風(fēng)物業(yè) 有限公司在10年的運作基礎(chǔ)上,根據(jù)自己的實際情況,從傳統(tǒng)的物業(yè)模式向物業(yè)經(jīng)營模式進行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,重新建立業(yè)務(wù)模型,確定了物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理和物業(yè)服 務(wù)“上、中、下”游業(yè)務(wù)產(chǎn)品,從而明確了公司的核心業(yè)務(wù)和非核心業(yè)務(wù)。我們將公司的業(yè)務(wù)定位為“1+1+1”模式,即增值業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)和外包業(yè)務(wù),發(fā)揮 公司長處,加大樓宇常規(guī)設(shè)備設(shè)施、5A智能樓宇設(shè)備、樓宇通信專用設(shè)備等管理與維保力度,以及房屋經(jīng)營的業(yè)務(wù)比重,逐漸擴大高端業(yè)務(wù)份額,走出了公司業(yè)務(wù) 轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。
          同 時在管理機制上,公司創(chuàng)建了“三集”管理模式,一是集中管理,公司建立了全面預(yù)算管理內(nèi)控體系,使公司的每一項經(jīng)濟行為都能有效管控,使物業(yè)管理靠規(guī)模集 中、資源集中出效益。二是集成經(jīng)營,把單純的物業(yè)管理演繹成集物業(yè)的經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的集成經(jīng)營并建立產(chǎn)品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系,為公司的經(jīng)營發(fā)展提供更大 的業(yè)務(wù)空間、更多的盈利機會和形成更有效的核心競爭力。三是集約服務(wù),建立服務(wù)采購評價體系,推進低端業(yè)務(wù)的社會化外包,利用和集約社會資源在市場競爭中 獲取平均成本有利于經(jīng)營成本的持續(xù)優(yōu)化。
          通過以上步驟,達到調(diào)整公司的業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的目的,公司的收入不再僅局限于傳統(tǒng)的物業(yè)費(管理費等)收入,而是逐漸增加了經(jīng)營和服務(wù)的收入份額,同時公司的利潤點和利潤空間得到拓展,從物業(yè)管理的身份轉(zhuǎn)化為物業(yè)服務(wù)集成提供商。
          一 個行業(yè)的持續(xù)發(fā)展必須不斷突破,不斷創(chuàng)新,而且隨著形勢和市場的發(fā)展,應(yīng)適時調(diào)整自己的戰(zhàn)略定位。在未來的日子里,物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)濟性質(zhì)、收入結(jié)構(gòu)、組 織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理機制、運行模式等方面都會發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變,新的定位、新的路徑、新的盈利模式都將是我們物業(yè)企業(yè)不斷探索的方向。
                        上海德律風(fēng)物業(yè)有限公司總經(jīng)理  江永興




           
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