從案例01、案例07及案例08來(lái)看，物業(yè)公司與業(yè)主之間成立物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，作為提供物業(yè)服務(wù)主體，物業(yè)公司享有請(qǐng)求業(yè)主給付物業(yè)費(fèi)的債權(quán)。
案例10詳細(xì)體現(xiàn)了法院在區(qū)分認(rèn)定建筑物區(qū)分所有權(quán)中的“專(zhuān)有部分專(zhuān)有權(quán)”與“共有部分共有權(quán)”的思路。案例04則以“反面教材”的方式，告誡物業(yè)公司要切實(shí)履行物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的義務(wù)，正視業(yè)委員會(huì)提出的合理書(shū)面整改意見(jiàn)。
具體來(lái)看，案例01顯示，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》在前，與個(gè)別業(yè)主在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定排除前期物業(yè)服務(wù)合同在后，案中個(gè)別業(yè)主在其所認(rèn)為的專(zhuān)屬區(qū)域內(nèi)自行聘請(qǐng)保潔、保安等服務(wù)，故無(wú)需繳納物業(yè)費(fèi)。
法院裁判認(rèn)為，社區(qū)內(nèi)建筑物樓座之間即使相對(duì)獨(dú)立，或者一定范圍內(nèi)具有營(yíng)造封閉空間的條件，但從社區(qū)環(huán)境以及社區(qū)建設(shè)以及水電、消防、排污等公共設(shè)施集中維護(hù)管理等因素考慮，不宜各行其是，多頭進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理。且物業(yè)服務(wù)區(qū)域的安保不能替代個(gè)別業(yè)主的安保系統(tǒng)，個(gè)別業(yè)主另行采購(gòu)的安保服務(wù)也不是排除物業(yè)服務(wù)、拒絕交納物業(yè)費(fèi)的合理事由。同時(shí)，建設(shè)單位與個(gè)人別業(yè)主在明知前期物業(yè)服務(wù)合同的情況下，擬在商品房預(yù)售合同中排除物業(yè)公司在前期物業(yè)合同中的權(quán)益不妥。依合同相對(duì)性原則，業(yè)主依然應(yīng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。
案例07則更注重于，物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)管理范圍與事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的判定。
該案情顯示，方某某于2020年1月，從前權(quán)利人處取得涉案商業(yè)樓的所有權(quán)后未繳納過(guò)物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)多次催收無(wú)果，故某物業(yè)公司訴至法院。方某某認(rèn)為涉案商業(yè)樓與某小區(qū)不屬于同一物業(yè)管理區(qū)域，某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)方某某沒(méi)有法律約束力，某物業(yè)公司無(wú)權(quán)要求方某某支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。
法院裁判認(rèn)為：
1.涉案商業(yè)樓為以物抵債對(duì)外出售項(xiàng)目；
2.涉案商業(yè)樓是某小區(qū)附屬建筑；
3.涉案商業(yè)樓拍賣(mài)時(shí)，公示中已明確涉案商業(yè)樓為某小區(qū)的附屬商業(yè)設(shè)施，并提示競(jìng)拍人自行到物業(yè)管理公司調(diào)查核實(shí)；
4.涉案商業(yè)樓前權(quán)利人對(duì)某物業(yè)公司的服務(wù)管理無(wú)異議；
5.某物業(yè)公司組織方某某及某小區(qū)業(yè)主代表等商討、協(xié)商，形成的會(huì)議紀(jì)要中載明“某小區(qū)商業(yè)街仍屬某小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，施工前需向小區(qū)物業(yè)管理公司辦理施工備案，服從物業(yè)公司合法管理”。
綜上所述，可以推定雖然《物業(yè)服務(wù)合同》中的物業(yè)名稱(chēng)及不動(dòng)產(chǎn)登記資料顯示，涉案商業(yè)樓不屬于合同約定的物業(yè)服務(wù)管理范圍，但涉案商業(yè)樓處于某物業(yè)公司的實(shí)際物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)。某物業(yè)公司與方某某已單獨(dú)形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在某物業(yè)公司已向涉案商業(yè)樓履行基本的養(yǎng)護(hù)、管理、清潔、安全保障等義務(wù)后，方某某應(yīng)參照《物業(yè)服務(wù)合同》約定每月向某物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)。
裁判要旨也顯示：“涉案商業(yè)樓雖不在物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)管理范圍內(nèi)，涉案商業(yè)樓所有權(quán)人也并非物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方，但在物業(yè)公司已向涉案商業(yè)樓履行基本的養(yǎng)護(hù)、管理、清潔、安全保障等義務(wù)且涉案商業(yè)樓所有權(quán)人也長(zhǎng)期未提出異議的情況下，雙方形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，涉案商業(yè)樓所有權(quán)人應(yīng)向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)。”
在案例08中，某物業(yè)公司訴訟小區(qū)業(yè)主郭某，要求郭某支付2015年5月1日起至2020年5月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。郭某認(rèn)為，物業(yè)公司在2015年5月份后從未向郭某催收過(guò)任何費(fèi)用，其請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，故郭某無(wú)需向其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
后經(jīng)法院裁判認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，每一期債務(wù)在合同履行過(guò)程中相繼發(fā)生，各期債務(wù)之間雖互有關(guān)聯(lián)性，但具有可分性，均為獨(dú)立債務(wù)，訴訟時(shí)效應(yīng)自每一期債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之日分別計(jì)算。案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》第八條約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按月交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月5日之前交納當(dāng)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第五條約定，郭某自辦理交房手續(xù)之日起，每月應(yīng)按時(shí)繳交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。郭某自2015年5月起未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司于2020年7月30日向一審法院提起本案訴訟，請(qǐng)求判令郭某交納2015年5月1日至2020年5月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。雖然該案中還有其它客觀因素作用了最終裁判結(jié)果，但也清晰明確地表明了“訴訟時(shí)效”在物業(yè)管理服務(wù)合同中的適用，保證了物業(yè)公司的合法權(quán)益。
該案中物業(yè)管理服務(wù)合同并未標(biāo)明地下室收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也未能與業(yè)主達(dá)成共識(shí)，造成無(wú)法收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。對(duì)此，法院裁判認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同條款中就物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)約定不明的，應(yīng)適用合同漏洞填補(bǔ)規(guī)則，由當(dāng)事人協(xié)商補(bǔ)充，若雙方仍無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，則法院應(yīng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，結(jié)合行業(yè)慣例和交易習(xí)慣加以認(rèn)定。
此外，從案例06、案例11及案例12來(lái)看，大力發(fā)展電動(dòng)汽車(chē)，對(duì)保障能源安全、促進(jìn)節(jié)能減排、防治大氣污染等具有重要意義。國(guó)家部委等相關(guān)部門(mén)規(guī)章、行政規(guī)章等均要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在充電設(shè)施建設(shè)時(shí)發(fā)揮積極作用。當(dāng)業(yè)主申請(qǐng)充電設(shè)施建設(shè)時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)國(guó)家節(jié)能減排舉措，予以配合、提供便利。不得以充電樁可能存在安全隱患為由，消極對(duì)待甚至阻撓充電樁的合法安裝要求。但同時(shí)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)充電設(shè)施存在安全隱患時(shí)，可以及時(shí)行使物業(yè)管理權(quán)力予以糾正、制止，相關(guān)權(quán)益人也應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。
一滴水，能折射出太陽(yáng)的光輝。一樁案件，往往蘊(yùn)含著巨大的法律價(jià)值。
據(jù)最高人民法院相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，人民法院案例庫(kù)，收錄的是經(jīng)最高人民法院審核認(rèn)為對(duì)類(lèi)案具有參考示范價(jià)值的權(quán)威案例，包括指導(dǎo)性案例和參考案例。建設(shè)人民法院案例庫(kù)，經(jīng)過(guò)最高人民法院統(tǒng)一審核把關(guān)，編發(fā)對(duì)類(lèi)案辦理具有參考示范價(jià)值的權(quán)威案例，逐步覆蓋各類(lèi)案由和罪名、各種疑難復(fù)雜法律適用問(wèn)題，能夠給法官辦案提供更加權(quán)威、更加規(guī)范、更加全面的指引。最高法要求，法官在審理案件時(shí)必須檢索查閱案例庫(kù)，參考入庫(kù)同類(lèi)案例作出裁判。這對(duì)于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無(wú)疑具有重要意義。
中物智庫(kù)研究員宋子謙認(rèn)為：這次人民法院案例庫(kù)的發(fā)布，其實(shí)是司法公開(kāi)的一次優(yōu)化和完善，人民法院案例庫(kù)與之前的裁判文書(shū)網(wǎng)互為補(bǔ)充，更充分地發(fā)揮好案例、好文書(shū)的作用。前段時(shí)間一直有“裁判文書(shū)網(wǎng)以后不公開(kāi)了”這樣的傳言，其實(shí)是隨著裁判文書(shū)網(wǎng)的文書(shū)數(shù)量增加、社會(huì)關(guān)注增多，以及大數(shù)據(jù)分析技術(shù)的飛速發(fā)展，暴露出了使用效率低、缺乏權(quán)利保護(hù)以及存在安全風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。尤其是民法典、個(gè)人信息保護(hù)法、數(shù)據(jù)安全法出臺(tái)后，對(duì)司法公開(kāi)工作提出了新的更高要求，一方面要充分滿(mǎn)足當(dāng)事人的參與權(quán)、知情權(quán)；另一方面，也要防止公民的正當(dāng)權(quán)益、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及公共利益因不當(dāng)公開(kāi)受到不利影響?；诖耍罡叻ú庞?023年7月開(kāi)始建設(shè)人民法院案例庫(kù)，與裁判文書(shū)網(wǎng)互為補(bǔ)充、相得益彰。
不同，孕育仇恨。平等，孕育和諧。人民法院案例庫(kù)的上線(xiàn)，對(duì)于促進(jìn)統(tǒng)一裁判規(guī)則和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正確、統(tǒng)一適用無(wú)疑具有重要意義。本次物業(yè)服務(wù)合同案件的入選對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展有著正面、積極作用。進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)行業(yè)法制化建設(shè)，進(jìn)一步優(yōu)化物業(yè)行業(yè)營(yíng)商環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。
案例庫(kù)中的真實(shí)案例能幫助我們更好地理解法律條款，更好地維護(hù)自己的權(quán)益。案例庫(kù)將成為我們的“紅寶書(shū)”，廣大物業(yè)同仁可以通過(guò)案例更好地學(xué)習(xí)法律、運(yùn)用法律，增強(qiáng)法律意識(shí)、明晰行為邊界，維護(hù)自身合法權(quán)益。也可以通過(guò)借鑒相似案例的方式，了解法律裁判規(guī)則，初步預(yù)測(cè)審判結(jié)果。此外，還可以通過(guò)案例更好地引導(dǎo)、說(shuō)服相關(guān)方，從而避免、降低法律風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。
