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          當(dāng)前分類:行業(yè)資訊
          珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
          更新時(shí)間:  2019-04-18 10:44:08   來(lái)源:    點(diǎn)擊數(shù):2132
          珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
          第一章  總則
          第一條  
          為了貫徹實(shí)施《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)條例》),根據(jù)有關(guān)法律和法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際,制定本實(shí)施細(xì)則。
          第二條  
          市、區(qū)和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處(以下簡(jiǎn)稱鎮(zhèn)街)應(yīng)當(dāng)配備專門的物業(yè)管理部門和專職的工作人員,并對(duì)工作經(jīng)費(fèi)予以保障。
          第三條  
          市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)主管部門)履行以下職責(zé):
          (一)制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃;
          (二)統(tǒng)籌全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管工作;
          (三)統(tǒng)籌全市信用體系監(jiān)管工作;
          (四)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;
          (五)指導(dǎo)和監(jiān)督市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開展工作,加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律;
          (六)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責(zé)。
          第四條  
          區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱區(qū)物業(yè)主管部門)接受市物業(yè)主管部門指導(dǎo),履行以下職責(zé):
          (一)指導(dǎo)和監(jiān)督鎮(zhèn)街履行物業(yè)管理行政監(jiān)管職責(zé);
          (二)會(huì)同鎮(zhèn)街決定是否解散業(yè)主委員會(huì);
          (三)會(huì)同鎮(zhèn)街撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定;
          (四)會(huì)同鎮(zhèn)街劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域;
          (五)指導(dǎo)和監(jiān)督各方完成承接查驗(yàn)工作;
          (六)審批協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng);
          (七)定期對(duì)鎮(zhèn)街、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、物業(yè)管理人員及業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員等進(jìn)行培訓(xùn);
          (八)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;
          (九)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責(zé)。
          橫琴新區(qū)和經(jīng)濟(jì)功能區(qū)管理機(jī)構(gòu)履行區(qū)政府職責(zé)。
          第五條  
          鎮(zhèn)街在各級(jí)物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下,履行以下職責(zé):
          (一)審查首次業(yè)主大會(huì)設(shè)立的書面要求,指導(dǎo)和監(jiān)督成立業(yè)主大會(huì)籌備組;
          (二)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人進(jìn)行資格審查,確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
          (三)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主成立換屆選舉小組;
          (四)依法組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
          (五)對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料進(jìn)行備案;
          (六)代為管理業(yè)主委員會(huì)移交的資料、印章、財(cái)物等物品;
          (七)指導(dǎo)和監(jiān)督設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì);
          (八)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議;
          (九)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng);
          (十)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè);
          (十一)協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門調(diào)查、撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定;
          (十二)協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域;
          (十三)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責(zé)。
          鎮(zhèn)街可以依法委托居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助鎮(zhèn)街開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
          第六條  
          鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,聯(lián)席會(huì)議由區(qū)物業(yè)主管部門、城市管理和綜合執(zhí)法、建設(shè)、自然資源、生態(tài)環(huán)境、公安派出所、司法所、應(yīng)急辦、信訪、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、社區(qū)工作站等相關(guān)部門和建設(shè)單位代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)人員組成。
          第七條  
          聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理事項(xiàng):
          (一)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未完成換屆選舉工作的;
          (二)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生的矛盾糾紛;
          (三)設(shè)立業(yè)主大會(huì)、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議過(guò)程中出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件沒有規(guī)定的相關(guān)情形;
          (四)發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情形。
          物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議成員單位應(yīng)當(dāng)指定專人參加會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議成員單位應(yīng)當(dāng)在法定職責(zé)范圍內(nèi)執(zhí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議決定的事項(xiàng),無(wú)正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的,依法追究行政責(zé)任。
          第八條 
          鼓勵(lì)業(yè)主、建設(shè)單位委托社會(huì)組織對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)、政策法律咨詢以及糾紛協(xié)調(diào)處理等事項(xiàng)提供專業(yè)服務(wù)。
          第二章  物業(yè)管理區(qū)域
          第九條  
          本實(shí)施細(xì)則實(shí)施后的新建物業(yè)管理區(qū)域,由建設(shè)單位在前期物業(yè)管理招標(biāo)工作開始前完成物業(yè)管理區(qū)域備案。
          第十條  
          已實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑物業(yè)服務(wù)合同等材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
          業(yè)主實(shí)施自行管理的物業(yè)管理區(qū)域,由業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)憑確定該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
          第十一條  
          一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要?jiǎng)澐譃槿舾蓚€(gè)物業(yè)管理區(qū)域,或者若干個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件:
          (一)已完成物業(yè)管理區(qū)域備案;
          (二)對(duì)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房、消防、供水、供電等共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等依法形成分割方案或者合并方案;
          (三)分割方案或者合并方案經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
          物業(yè)管理區(qū)域合并后,只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì),委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
          第十二條  
          物業(yè)管理區(qū)域依據(jù)本實(shí)施細(xì)則規(guī)定分割或者合并后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體憑分割或合并后物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說(shuō)明及附圖、分割或者合并方案以及業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決結(jié)果辦理物業(yè)管理區(qū)域變更備案。
          第十三條  
          建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)按照本章規(guī)定向區(qū)物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù),區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在七個(gè)工作日內(nèi)完成備案。 
          第三章  業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
          第一節(jié)  業(yè)主大會(huì)
          第十四條  
          下列主體在物業(yè)管理活動(dòng)中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù):
          (一)依法在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的人;
          (二)因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
          (三)因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
          (四)因合法建造等事實(shí)行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
          (五)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
          第十五條 
          業(yè)主提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng),應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)街提交由業(yè)主簽字的書面要求,業(yè)主身份根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和身份證明確認(rèn)。
          符合《物業(yè)條例》第二十二條設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自接到業(yè)主書面要求之日起三十日內(nèi),指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。
          第十六條  
          籌備組成員為七人以上十五人以下單數(shù),由鎮(zhèn)街代表、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)代表、建設(shè)單位代表和業(yè)主代表共同組成,其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十?;I備組組長(zhǎng)由鎮(zhèn)街代表?yè)?dān)任。
          籌備組中的業(yè)主代表通過(guò)業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、鎮(zhèn)街推薦等方式產(chǎn)生。
          每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主代表參加籌備組,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主代表進(jìn)行資格審查,確定業(yè)主代表名單。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主代表,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的,由鎮(zhèn)街確定。
          第十七條  
          鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、基本情況、業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)、聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和等情況向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于七日。業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人對(duì)籌備組成員名單有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期間實(shí)名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)在公示結(jié)束之日起七日內(nèi)完成調(diào)查并予以書面答復(fù),被調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)回避。
          籌備組成員發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新公示。
          擬定的籌備組成員名單公示期滿,業(yè)主無(wú)異議或者異議不成立的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立公告以及籌備組成員名單,籌備組自公告之日起成立。
          籌備組的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。
          第十八條  
          籌備組成立后可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章,印章由籌備組組長(zhǎng)或者組長(zhǎng)指定的專人保管。印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌備組會(huì)議決定,用于籌備組決定等文書的公示、公告。
          籌備組解散后,印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
          第十九條  
          籌備組成立后,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在三十日內(nèi)向鎮(zhèn)街提交包含全部業(yè)主姓名、房號(hào)和專有部分面積的業(yè)主清冊(cè)。
          建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊(cè)等相關(guān)資料,經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期提供,逾期仍不提供的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名、房號(hào)和專有部分面積,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供,并不得收取費(fèi)用。
          籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密,不得將業(yè)主資料用于與業(yè)主大會(huì)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
          第二十條  
          籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作規(guī)定:
          (一)籌備組會(huì)議由組長(zhǎng)召集和主持,也可以由組長(zhǎng)委托籌備組其他成員召集和主持;
          (二)籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)成員出席,作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意;
          (三)籌備組成員應(yīng)當(dāng)在表決結(jié)果上簽字,注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)。成員不簽字的,不影響決定效力;
          (四)籌備組會(huì)議應(yīng)當(dāng)有書面的會(huì)議記錄并存檔,籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)對(duì)表決結(jié)果及會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn);
          (五)籌備組中的業(yè)主代表不得委托代理人參加會(huì)議,業(yè)主代表是法人或者非法人組織的除外;
          (六)籌備組應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)向全體業(yè)主公示決定內(nèi)容,公示時(shí)間不少于七日;
          (七)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起一年內(nèi),完成自籌備組成立之日至業(yè)主大會(huì)啟動(dòng)投票之日期間的籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。籌備組自成立之日起一年內(nèi)未能組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)在籌備期限屆滿十五日前向鎮(zhèn)街申請(qǐng)延長(zhǎng)籌備期限,經(jīng)鎮(zhèn)街同意,可以延長(zhǎng)一年。
          籌備組逾期未完成籌備工作的,自行解散。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告籌備組解散時(shí)間并說(shuō)明理由。
          第二十一條  
          籌備組履行下列職責(zé):
          (一)確認(rèn)業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主擁有的專有部分面積;
          (二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、表決事項(xiàng)和表決規(guī)則;
          (三)擬定本物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等草案;
          (四)擬定業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員選舉辦法;
          (五)其他準(zhǔn)備工作。
          籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前,將前款內(nèi)容及鎮(zhèn)街確定的業(yè)主委員會(huì)正式候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,公示期不少于十五日。擬表決事項(xiàng)發(fā)生變化,應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定重新公示,公示結(jié)束后五日內(nèi)告知鎮(zhèn)街。
          業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期間實(shí)名向籌備組提出意見?;I備組應(yīng)當(dāng)自收到意見之日起七日內(nèi)集體討論決定,并及時(shí)答復(fù)異議人。
          業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員選舉辦法不得與擬提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則相沖突。
          第二十二條  
          管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)主管部門發(fā)布的示范文本制定,不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相沖突。
          下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定,業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)給業(yè)主委員會(huì)自行決定:
          (一)《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定的內(nèi)容;
          (二)業(yè)主共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)所得收益的使用、分配等;
          (三)與業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員津貼有關(guān)的事項(xiàng);
          (四)業(yè)主委員會(huì)免責(zé)、約定審計(jì)等事項(xiàng);
          (五)與業(yè)主對(duì)共有財(cái)物實(shí)施管理權(quán)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
          第二十三條  
          業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,由業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街組織召開。
          第二十四條  
          業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開前,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提前十五日向全體業(yè)主公告以下內(nèi)容:
          (一)物業(yè)管理情況報(bào)告;
          (二)業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)工作報(bào)告;
          (三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理情況;
          (四)利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和使用情況;
          (五)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬表決事項(xiàng)。
          第二十五條  
          業(yè)主依據(jù)《物業(yè)條例》第二十八條第一款第(一)項(xiàng)申請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)提供由業(yè)主簽字的書面申請(qǐng)和身份證復(fù)印件。
          業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)完成核實(shí),存在下列情形之一的,由鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)核實(shí):
          (一)業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)拒不核實(shí),經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期核實(shí),業(yè)主委員會(huì)拒不履行的;
          (二)業(yè)主委員會(huì)依法不能履行職責(zé),且未能依法設(shè)立代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)的;
          (三)業(yè)主委員會(huì)委員或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)與業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議擬表決事項(xiàng)有利害關(guān)系,需要回避的。
          符合召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議條件的,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自完成核實(shí)之日起五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主申請(qǐng)的事項(xiàng)。
          業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)拒絕召開且經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期召開,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)仍不組織召開的,由鎮(zhèn)街組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
          第二十六條  
          業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的,應(yīng)當(dāng)核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份,現(xiàn)場(chǎng)公開計(jì)票,并現(xiàn)場(chǎng)公布計(jì)票結(jié)果、公示業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果并向鎮(zhèn)街備案。公示時(shí)間不少于七日。
          第二十七條  
          業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行:
          (一)表決票送達(dá)業(yè)主,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日;
          (二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置固定投票箱,業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將表決票填好投入投票箱,業(yè)主不在本地的可以采用郵寄方式進(jìn)行投票;
          (三)在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下進(jìn)行計(jì)票,計(jì)票結(jié)束后,計(jì)票人及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對(duì)計(jì)票結(jié)果進(jìn)行簽名確認(rèn);
          (四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示并向鎮(zhèn)街備案。公示時(shí)間不少于三十日。
          第二十八條  
          業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街決定使用電子投票形式組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)通過(guò)市物業(yè)主管部門建立的物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)表決。
          第二十九條  
          業(yè)主的投票權(quán)數(shù)及其擁有的專有部門面積,應(yīng)當(dāng)在表決規(guī)則中予以明確,但確認(rèn)的投票權(quán)數(shù)不得超出本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的總套數(shù)。業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將表決規(guī)則及投票權(quán)數(shù)計(jì)算說(shuō)明和統(tǒng)計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主進(jìn)行公示,公示時(shí)間不少于十五日。
          第三十條  
          表決事項(xiàng)按照下列規(guī)定送達(dá)業(yè)主:
          (一)將表決事項(xiàng)直接送達(dá)至業(yè)主的專有部分,送交至業(yè)主本人或者同住的成年家屬;
          (二)對(duì)不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將表決事項(xiàng)郵寄至業(yè)主預(yù)留地址或者戶籍地址;
          (三)通過(guò)物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)將表決事項(xiàng)發(fā)送至業(yè)主預(yù)留的電子終端;
          (四)對(duì)于無(wú)法取得聯(lián)系的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將表決事項(xiàng)送達(dá)至業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分;
          (五)通過(guò)以上方式均無(wú)法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公告,公告時(shí)間為七日。
          第三十一條  
          業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,應(yīng)當(dāng)向代理人出具委托書。委托書中應(yīng)當(dāng)載明委托人和代理人的身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式、委托人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書編號(hào)及在本次業(yè)主大會(huì)會(huì)議中具體的委托事項(xiàng)。
          表決票應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者代理人簽名。
          第三十二條  
          投票期限屆滿,參與投票的人數(shù)不足業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一的,業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組可以向鎮(zhèn)街申請(qǐng)延期一次,經(jīng)鎮(zhèn)街同意,可以延長(zhǎng)投票期限。延長(zhǎng)期限不得超過(guò)第一次公告的投票期限。
          延長(zhǎng)投票期限的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,公示時(shí)間不少于十五日。
          第三十三條  
          業(yè)主大會(huì)的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,公示內(nèi)容包括房號(hào)及專有部分面積、業(yè)主是否參與投票,參與投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)及占專有部分的建筑物總面積、全體業(yè)主對(duì)表決事項(xiàng)贊同、反對(duì)或者棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
          公示期滿后七日內(nèi),業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果報(bào)鎮(zhèn)街備案。
          第三十四條  
          業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的選票、表決票和委托書交鎮(zhèn)街妥善封存、保管,保管期限不少于五年。
          自業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果公布之日起一年內(nèi),業(yè)主有證據(jù)可以證明業(yè)主大會(huì)會(huì)議存在偽造選票情形的,有權(quán)向鎮(zhèn)街申請(qǐng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組會(huì)議記錄、業(yè)主大會(huì)選票等資料進(jìn)行查驗(yàn)。
          鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)進(jìn)行查驗(yàn)并將查驗(yàn)結(jié)果向全體業(yè)主公示,業(yè)主不得就已查驗(yàn)事實(shí)再次申請(qǐng)查驗(yàn)。
          經(jīng)鎮(zhèn)街查驗(yàn),確認(rèn)存在偽造選票等弄虛作假情形的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)根據(jù)查驗(yàn)結(jié)果重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果,并按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定重新公示。
          第二節(jié)  業(yè)主委員會(huì)
          第三十五條  
          市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主委員會(huì)委員信用信息管理辦法,對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員采用信用評(píng)分的辦法進(jìn)行管理。
          業(yè)主委員會(huì)委員的信用評(píng)分錄入業(yè)主委員會(huì)委員信用信息檔案,作為物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體監(jiān)督、選舉籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員、業(yè)主代表的參考依據(jù)。
          第三十六條 
          業(yè)主委員會(huì)委員由五至十五人單數(shù)組成,由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況確定。
          業(yè)主委員會(huì)委員采用差額選舉辦法產(chǎn)生,差額比例不低于百分之三十。
          業(yè)主委員會(huì)委員候選人采用業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦及居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)推薦等方式產(chǎn)生,其中居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)推薦的業(yè)主委員會(huì)委員候選人不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員候選人總數(shù)的百分之三十。
          每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主委員會(huì)委員候選人。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主委員會(huì)委員候選人,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的,根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的,由鎮(zhèn)街確定。
          第三十七條 
          自《物業(yè)條例》實(shí)施之日起,業(yè)主存在連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六個(gè)月拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用行為,不得成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。
          在《物業(yè)條例》實(shí)施前,業(yè)主存在連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六個(gè)月拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用行為,在選舉前補(bǔ)繳的可以成為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。
          第三十八條  
          業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,公示時(shí)間不少于七日。
          公示期間,業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)實(shí)名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)調(diào)查,并在公示結(jié)束之日起十五日內(nèi)予以答復(fù)。
          業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單發(fā)生變更的,應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新公示。
          第三十九條  
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向區(qū)物業(yè)主管部門備案:
          (一)業(yè)主委員會(huì)備案登記表;
          (二)管理規(guī)約;
          (三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
          (四)業(yè)主委員會(huì)委員名單及業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;
          (五)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果。
          符合規(guī)定的,區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案材料之日起五日內(nèi)完成備案;不符合規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)書面告知理由,提出處理意見。
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將備案結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長(zhǎng)期公示。
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自備案事項(xiàng)發(fā)生變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。
          第四十條  
          業(yè)主委員會(huì)持區(qū)物業(yè)主管部門的備案資料,可以向相關(guān)單位申請(qǐng)刻制印章、開設(shè)銀行賬戶。
          業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟(jì)功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣;
          業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟(jì)功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣與有效期。業(yè)主委員會(huì)印章有效期應(yīng)當(dāng)與本屆業(yè)主委員會(huì)任期一致,業(yè)主委員會(huì)印章自有效期屆滿之日起自行失效。
          第四十一條  
          已當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形之一的,業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人均有權(quán)實(shí)名向鎮(zhèn)街投訴,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)完成調(diào)查。投訴內(nèi)容成立的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)二十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,決定是否終止該委員資格。業(yè)主委員會(huì)逾期未組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主大會(huì)無(wú)法作出決定的,由鎮(zhèn)街審查,認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止委員資格的,由鎮(zhèn)街作出終止決定。
          第四十二條  
          業(yè)主委員會(huì)委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形的,在鎮(zhèn)街審查以及組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議期間,該委員暫停履行委員職務(wù)。
          鎮(zhèn)街審查結(jié)束或者業(yè)主大會(huì)作出決定后,該委員自鎮(zhèn)街公告之日或者業(yè)主大會(huì)表決結(jié)果公告期滿之日起恢復(fù)或者終止資格。
          第四十三條  
          業(yè)主委員會(huì)委員存在《物業(yè)條例》第四十二條規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定委員資格應(yīng)當(dāng)自行終止情形的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起五日內(nèi)調(diào)查;業(yè)主委員會(huì)拒絕調(diào)查的,業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人均有權(quán)實(shí)名向鎮(zhèn)街投訴,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)完成調(diào)查。投訴成立的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)在收到通知之日起五日內(nèi)向全體業(yè)主公告。公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含該業(yè)主委員會(huì)委員姓名、職務(wù)及自行終止的原因、依據(jù)等。公告時(shí)間不少于七日。
          業(yè)主委員會(huì)拒絕公告的,由鎮(zhèn)街代業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主發(fā)布公告,并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門。公告時(shí)間不少于七日。
          該業(yè)主委員會(huì)委員資格自公告發(fā)布之日起自行終止。
          第四十四條  
          業(yè)主委員會(huì)委員認(rèn)為其資格終止錯(cuò)誤的,有權(quán)向鎮(zhèn)街申請(qǐng)恢復(fù)委員資格。經(jīng)鎮(zhèn)街審查,認(rèn)為該委員資格終止無(wú)誤,應(yīng)當(dāng)予以書面答復(fù);鎮(zhèn)街認(rèn)為應(yīng)當(dāng)恢復(fù)該委員資格的,應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)提出意見。
          第四十五條  
          業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起三日內(nèi),將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章、財(cái)物等物品交還業(yè)主委員會(huì)。
          經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期移交,該委員仍拒絕移交的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布移交情況,并協(xié)調(diào)相關(guān)部門協(xié)助移交。
          第四十六條  
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照要求建賬并及時(shí)入賬。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管收支的原始憑證及其它會(huì)計(jì)資料。
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案,并指定專人保管。檔案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:
          (一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄、紀(jì)要;
          (二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定、決議等;
          (三)業(yè)主委員會(huì)備案等資料;
          (四)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則、印章管理規(guī)定;
          (五)物業(yè)服務(wù)合同;
          (六)業(yè)主及物業(yè)使用人的書面意見、建議;
          (七)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)管理規(guī)定;
          (八)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益等資金的收支情況;
          (九)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章使用登記情況;
          (十)業(yè)主清冊(cè)及業(yè)主代表名冊(cè);
          (十一)其他與本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的文件、資料、物品。業(yè)主有權(quán)查詢上述材料,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以配合。
          第四十七條  
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會(huì)的決定和決議,不得有下列行為:
          (一)弄虛作假,隱瞞事實(shí)真相;
          (二)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
          (三)擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章;
          (四)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意,擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
          (五)擅自動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
          (六)侵占、侵犯業(yè)主共有財(cái)物;
          (七)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者超越業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán),侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
          業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人代為履行委員職責(zé)。
          第四十八條  
          經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。已經(jīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主監(jiān)事會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域,應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主監(jiān)事會(huì)參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。  
          業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任召集和主持,主任缺席的,由主任委托一名副主任召集和主持。
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提前七日將業(yè)主委員會(huì)會(huì)議擬表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公示,同時(shí)以書面形式告知鎮(zhèn)街,接受鎮(zhèn)街指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定應(yīng)當(dāng)由參加會(huì)議的委員簽名并加蓋業(yè)主委員會(huì)印章后存檔。
          第四十九條  
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起七日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并告知鎮(zhèn)街,公示時(shí)間不少于十五日。
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)條例》第四十五條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)的內(nèi)容,在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公布,公布時(shí)間不少于十五日,一年至少公布一次。
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)條例》第四十五條第(七)項(xiàng)的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期公布,公布內(nèi)容發(fā)生變更,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起七日內(nèi)重新公布。
          業(yè)主委員會(huì)未按前款規(guī)定公示、公布、更新的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)公示、公布、更新。業(yè)主委員會(huì)拒不履行的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會(huì)拒不履行職責(zé)的行為告知全體業(yè)主。
          第五十條  
          在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生前,原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自解散之日起三個(gè)工作日內(nèi)將屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章、財(cái)物等其他物品移交給鎮(zhèn)街,由鎮(zhèn)街代為保管。
          鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)將上述資料移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
          第五十一條  
          業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定,可以從合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。
          業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的銀行賬號(hào),依法對(duì)合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)收支實(shí)施管理。
          管理規(guī)約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員及業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員的津貼標(biāo)準(zhǔn)和支付方式。沒有約定的,業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員及業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員不得領(lǐng)取津貼。
          首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān),籌備組在業(yè)主和相關(guān)部門監(jiān)督下籌集。
          第五十二條  
          經(jīng)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)下列事項(xiàng)進(jìn)行審計(jì):
          (一)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用;
          (二)利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用、分配;
          (三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主監(jiān)事會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支;
          (四)業(yè)主委員會(huì)主任任期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任;
          (五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他審計(jì)事項(xiàng)。
          管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則沒有作出約定的,占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主可以提出書面申請(qǐng),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起十日內(nèi)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)。
          業(yè)主委員會(huì)拒絕委托審計(jì),鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)在三日內(nèi)委托審計(jì);業(yè)主委員會(huì)仍拒不履行,鎮(zhèn)街可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以配合。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不少于十五日。
          第五十三條  
          業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,可以向區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街提出書面的撤銷申請(qǐng)。
          區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請(qǐng)人;業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的,區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同鎮(zhèn)街責(zé)令限期改正或者撤銷,并向全體業(yè)主公示。
          業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定被撤銷的,業(yè)主委員會(huì)或者其他主體依據(jù)該決定作出的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。
          第五十四條  
          業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)的,應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定業(yè)主監(jiān)事會(huì)選舉規(guī)則、業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員的任職資格、任期、資格終止等事項(xiàng)。
          沒有約定的,參照《物業(yè)條例》及本實(shí)施細(xì)則中籌備組成員和業(yè)主委員會(huì)委員候選人的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
          業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員為三至五人單數(shù),每屆任期不超過(guò)五年,可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員。
          業(yè)主監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi),將業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式報(bào)區(qū)物業(yè)主管部門。
          業(yè)主監(jiān)事會(huì)每年至少召開一次會(huì)議,業(yè)主監(jiān)事會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)由過(guò)半數(shù)業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員出席且經(jīng)全體業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員半數(shù)以上同意。
          業(yè)主監(jiān)事會(huì)可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作情況、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等內(nèi)容向業(yè)主委員會(huì)提出質(zhì)詢,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到質(zhì)詢函之日起五日內(nèi)書面答復(fù)。
          第五十五條  
          業(yè)主監(jiān)事會(huì)履行以下職責(zé):
          (一)審核業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告及年度工作計(jì)劃、業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支報(bào)告及收支預(yù)算;
          (二)查閱業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)賬薄及其他會(huì)計(jì)資料,檢查業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動(dòng)情況,包括籌集、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)收支等情況;
          (三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議的情況。業(yè)主委員會(huì)作出的決定或者決議違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的,可以向業(yè)主大會(huì)提出撤銷建議;
          (四)對(duì)業(yè)主委員會(huì)侵害全體業(yè)主共同利益的行為,要求業(yè)主委員會(huì)予以糾正;
          (五)在業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)成員職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)可以向業(yè)主大會(huì)會(huì)議提出提案;
          (六)列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,并對(duì)業(yè)主委員會(huì)決定的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議;
          (七)可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的異常情況進(jìn)行調(diào)查;必要時(shí),可以聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作,因此發(fā)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān);
          (八)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告業(yè)主監(jiān)事會(huì)行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公示;
          (九)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則賦予的其他職責(zé)。
          第五十六條  
          經(jīng)依法履行組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議法定程序,但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前,占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請(qǐng)成立物業(yè)管理委員會(huì)的,應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)街提交書面申請(qǐng)等材料,由鎮(zhèn)街決定是否設(shè)立物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu),代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
          物業(yè)管理委員會(huì)中業(yè)主代表由鎮(zhèn)街推薦產(chǎn)生,其中鎮(zhèn)街、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的代表不得低于總?cè)藬?shù)的百分之六十。
          物業(yè)管理委員會(huì)成立后,可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章,印章由物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)人或者負(fù)責(zé)人指定的專人保管。印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理委員會(huì)的會(huì)議決定使用。
          物業(yè)管理委員會(huì)解散后,印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
          第四章  物業(yè)管理服務(wù)
          第五十七條  
          在本市提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)持物業(yè)服務(wù)合同、勞動(dòng)合同、社保繳納清單等材料到物業(yè)主管部門進(jìn)行備案,備案有效期三年。
          第五十八條  
          前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
          新建住宅物業(yè)銷售時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容,作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容在銷售場(chǎng)所的顯著位置長(zhǎng)期公示。
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi),向區(qū)物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案。
          第五十九條  
          建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)主管部門頒布的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約,并將其作為房屋買賣合同的附件。
          建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約在銷售場(chǎng)所顯著位置進(jìn)行公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)作出遵守臨時(shí)管理規(guī)約的書面承諾。
          第六十條  
          物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。
          酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定比例或者金額提取酬金,其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。
          包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi),盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。
          第六十一條  
          物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取采用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金歸已交納費(fèi)用的業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年提取的酬金比例或者金額由業(yè)主大會(huì)決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算以及物業(yè)服務(wù)資金的收支情況,包括服務(wù)人員工資、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用等。
          業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)等可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì),并向全體業(yè)主公示審計(jì)結(jié)果。
          第六十二條  
          物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取采用酬金制的,占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會(huì)等相關(guān)主體,對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算、物業(yè)服務(wù)資金的收支或者共有部分和共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水、電費(fèi)的分?jǐn)偯骷?xì)等情況提出質(zhì)詢時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
          第六十三條  
          物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
          第六十四條  
          業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示未交費(fèi)業(yè)主的房號(hào)及欠費(fèi)金額的方式進(jìn)行催交。
          第六十五條  
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi);沒有約定的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)表決。
          沒有設(shè)立業(yè)主大會(huì)或者因業(yè)主委員會(huì)期限屆滿等原因無(wú)法組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況,確實(shí)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi):
          (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將上一年度本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時(shí)間不少于三十日;
          (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將包含擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的調(diào)價(jià)方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時(shí)間不少于三十日;
          (三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,公示時(shí)間不少于三十日。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括參與表決的業(yè)主的房號(hào)、專有部分面積,全體業(yè)主贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的匯總結(jié)果等;
          (四)表決結(jié)果經(jīng)公示并報(bào)鎮(zhèn)街備案后,對(duì)全體業(yè)主具有約束力;
          (五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主表決材料、公示文本原件及公示資料交由鎮(zhèn)街封存、保管,保管期限不少于五年。自表決結(jié)果公布之日起六個(gè)月內(nèi),業(yè)主有證據(jù)可以證明存在偽造表決票情形的,有權(quán)向鎮(zhèn)街提出申請(qǐng)查驗(yàn)。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)進(jìn)行查驗(yàn)并將查驗(yàn)結(jié)果向全體業(yè)主公示,業(yè)主不得就已查驗(yàn)事實(shí)再次申請(qǐng)查驗(yàn);
          (六)經(jīng)鎮(zhèn)街查驗(yàn)確認(rèn),存在偽造選票等弄虛作假情形的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)根據(jù)查驗(yàn)結(jié)果重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果,并按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定公示。
          第六十六條  
          業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等平臺(tái),以招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)方案交由業(yè)主大會(huì)審議通過(guò),并按招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)擬不通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出不通過(guò)招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,決定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示,并書面告知鎮(zhèn)街和區(qū)物業(yè)主管部門。
          第六十七條  
          《物業(yè)條例》第五十六條“住宅規(guī)模較小”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積不超過(guò)三萬(wàn)平方米的物業(yè)管理區(qū)域。
          分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域,其前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)包括全部物業(yè)管理區(qū)域。
          第六十八條  
          尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知建設(shè)單位、全體業(yè)主及鎮(zhèn)街:  
          (一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽合同的;
          (二)前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再繼續(xù)履行合同的;
          (三)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情形。
          第六十九條  
          物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行期間,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)決定不再續(xù)聘的,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則第七十條規(guī)定的程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)聘的,應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則第七十一條規(guī)定的程序退出物業(yè)管理區(qū)域。
          第七十條 
          物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè),經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決同意續(xù)聘的,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
          經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決,決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)按照下列程序選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并辦理交接手續(xù):
          (一)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出期限屆滿前十五日書面告知鎮(zhèn)街和原物業(yè)服務(wù)企業(yè);
          (二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照書面通知要求退出物業(yè)管理區(qū)域,并辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結(jié)訴訟等事項(xiàng)為由拒絕退出;
          (三)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與接收方做好移交工作,制作移交記錄。移交記錄包括項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問(wèn)題等,并由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和接收方簽章確認(rèn)。存在爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)在移交記錄中載明。
          第七十一條  
          物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)做好下列工作:
          (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止前三個(gè)月,書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu),與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商;同時(shí)應(yīng)當(dāng)書面告知鎮(zhèn)街以及供水、供電、供氣、通信、有線電視、特種設(shè)備等專營(yíng)服務(wù)單位;
          (二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域,與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)辦理移交手續(xù),并制作移交記錄;
          (三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未設(shè)立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能繼續(xù)履行職責(zé)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法通知鎮(zhèn)街,與鎮(zhèn)街做好移交工作,并制作移交記錄。
          鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未設(shè)立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能繼續(xù)履行職責(zé)的,鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)依法確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
          第七十二條  
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的,適用下列程序:
          (一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬解除合同之日前三個(gè)月,將擬退出原因、退出時(shí)間、違約責(zé)任的承擔(dān)方式書面告知建設(shè)單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)和鎮(zhèn)街;
          (二)上述主體應(yīng)當(dāng)在收到書面通知之日起三日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,公示時(shí)間不少于七日。公示期滿,持異議的業(yè)主所占專有部分未超過(guò)建筑物總面積二分之一且未超過(guò)總?cè)藬?shù)二分之一的,上述主體應(yīng)當(dāng)及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商,并依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日,并告知鎮(zhèn)街;
          (三)上述主體應(yīng)當(dāng)自簽訂退出協(xié)議之日起十五日內(nèi)在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);
          (四)公示期滿,持異議業(yè)主所占專有部分超過(guò)建筑物總面積二分之一且超過(guò)總?cè)藬?shù)二分之一或者雙方未達(dá)成退出協(xié)議的,物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生的爭(zhēng)議,應(yīng)當(dāng)通過(guò)司法途徑解決。
          第七十三條  
          業(yè)主大會(huì)要求提前解除合同的,適用下列程序:
          (一)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主可以申請(qǐng)?zhí)崆敖獬贤?,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi),組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。在組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議前,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提前十五日將解除合同的理由、時(shí)間、全體業(yè)主需承擔(dān)的違約責(zé)任等內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,同時(shí)告知鎮(zhèn)街。其中,擬解除合同的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果生效之日起三個(gè)月后;
          (二)業(yè)主大會(huì)決定提前解除合同的,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定后三日內(nèi),將解約原因、時(shí)間和全體業(yè)主承擔(dān)的違約責(zé)任等內(nèi)容書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜,依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日,并告知鎮(zhèn)街;
          (三)業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在簽訂退出協(xié)議之日起十五日內(nèi),在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)下選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
          第七十四條  
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、保障業(yè)主正常生活秩序、誠(chéng)信守法、平穩(wěn)有序的原則進(jìn)行。有下列情形之一的,物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域:
          (一)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)作出不續(xù)聘決定的;
          (二)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定生效,且業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出事宜協(xié)商一致;
          (三)物業(yè)服務(wù)合同履行期間,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定解除物業(yè)服務(wù)合同并選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);
          (四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者雙方約定解除合同的;
          (五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、注銷、吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等原因不能繼續(xù)履行合同的;
          (六)依法應(yīng)當(dāng)退出的其他情形。
          原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域,經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)可以通過(guò)司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域。
          第七十五條  
          物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關(guān)資料,物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交資料,并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,業(yè)主有權(quán)拒絕。
          第七十六條  
          市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫(kù)。
          出現(xiàn)下列情形之一的,可以由鎮(zhèn)街在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫(kù)中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù),并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同:
          (一)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之前或者期限屆滿后按照原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)提供服務(wù)期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出物業(yè)管理區(qū)域的;
          (二)尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書退出物業(yè)管理區(qū)域的;
          (三)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域,但該物業(yè)管理區(qū)域尚未設(shè)立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)因客觀原因尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
          (四)其他原因?qū)е略飿I(yè)服務(wù)企業(yè)退出,尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè),發(fā)生物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的情形。
          第七十七條  
          建設(shè)單位或者全體業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)等應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn),簽署承接查驗(yàn)協(xié)議。
          第七十八條 
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備形成的以下技術(shù)資料,應(yīng)當(dāng)建檔保存:
          (一)房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共有部分的檔案及其維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
          (二)給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、日線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣、燃?xì)夤艿?、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
          (三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議;
          (四)物業(yè)裝飾裝修管理資料;
          (五)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
          第七十九條  
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí),應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)條例》第七十二條規(guī)定向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)或者鎮(zhèn)街移交其合法占有的資料和財(cái)物,并配合新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。
          第八十條  
          原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接期間應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定提供服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至交接完成之日。
          原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結(jié)訴訟等事項(xiàng)為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,也可以自行收取,但不得影響業(yè)主正常生活、工作秩序。新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用提供幫助。
          原物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)對(duì)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議,可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì),審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果及審計(jì)費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計(jì)工作。
          業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過(guò)程中出現(xiàn)爭(zhēng)議的,可以由鎮(zhèn)街會(huì)同區(qū)物業(yè)主管部門組織調(diào)解,未能調(diào)解一致的,可以通過(guò)司法途徑解決。
          第八十一條  
          物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不能履行職責(zé)或者拒不履行職責(zé)等情形,且沒有依法設(shè)立代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在業(yè)主代表、鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下,與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、承接查驗(yàn)手續(xù)。
          第八十二條  
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取押金、手續(xù)費(fèi)、水、電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yíng)服務(wù)單位收取勞務(wù)費(fèi)。
          第五章  物業(yè)的使用與維護(hù)
          第八十三條  
          建設(shè)單位未出售的車位、車庫(kù),業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫(kù)的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
          擬出租車位、車庫(kù)數(shù)量少于本物業(yè)管理區(qū)域要求承租車位、車庫(kù)的業(yè)主、物業(yè)使用人的房屋套數(shù)時(shí),每擁有一套房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人最多只能承租一個(gè)車位或者車庫(kù)。
          建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等車位、車庫(kù)的所有權(quán)人、使用權(quán)人以及管理人在出租車位、車庫(kù)時(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的購(gòu)買和承租需求后,車位、車庫(kù)存在多余情形的,可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人,租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。
          第八十四條  
          占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地劃分的車位、車庫(kù)的使用方式,由業(yè)主大會(huì)決定。
          在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道,不得影響其他車輛和行人的正常通行。
          第八十五條  
          業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修活動(dòng)中禁止的行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
          第八十六條  
          業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、不遵守裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定或者存在《物業(yè)條例》第七十六條規(guī)定情形之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止,并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)報(bào)告。同時(shí)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定,禁止裝飾裝修施工人員、建筑材料和設(shè)備進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
          第八十七條  
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的約定收取裝飾裝修保證金,用于保證業(yè)主或者物業(yè)使用人依法裝飾裝修、及時(shí)清運(yùn)裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾等。裝飾裝修活動(dòng)結(jié)束后,未發(fā)生前述行為的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于裝飾裝修工程投入使用后三十日內(nèi)無(wú)息退還裝飾裝修保證金;發(fā)生前述行為的,應(yīng)當(dāng)在整改完成后三十日內(nèi)無(wú)息退還保證金。保證金最高不超過(guò)三千元。
          物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修施工人員實(shí)行出入證管理的,可以向施工人員收取出入證押金或工本費(fèi)。
          第八十八條
          業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強(qiáng)制提供清理服務(wù)并收取清運(yùn)費(fèi)。
          業(yè)主拒絕自行清理裝飾裝修垃圾,同時(shí)未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行清理的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理產(chǎn)生的費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
          第八十九條  
          業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)依法作出維修決定后,相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定承擔(dān)費(fèi)用。
          第九十條  
          需要對(duì)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的,由共有部分和共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主自行決定維修方案。
          業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)維修方案,并向該部分業(yè)主進(jìn)行公示。維修結(jié)束后,應(yīng)當(dāng)明確維修費(fèi)用的用途及金額,并向相應(yīng)業(yè)主公布,接受業(yè)主監(jiān)督。
          第九十一條  
          供水、排水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任,不得動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。
          第九十二條  
          物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)存在《物業(yè)條例》第八十四條中列明的安全隱患,且該物業(yè)管理區(qū)域未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金,由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌集。
          業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)對(duì)前款規(guī)定的物業(yè)未及時(shí)履行籌集義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)向鎮(zhèn)街出具書面報(bào)告后可以代為維修,代為維修費(fèi)用根據(jù)《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定的原則,由相應(yīng)業(yè)主承擔(dān)。
          第六章  附則
          第九十三條  
          業(yè)主委托其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的,參照本實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
          第九十四條  
          本實(shí)施細(xì)則自2019年3月15日起實(shí)施,有效期至2024年3月14日止。
           
           
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